Programa de seguro controlado por contratistas (CCIP): costos y proveedores

Un Programa de Seguro Controlado por el Contratista (CCIP) es una póliza de seguro específica comprada por contratistas generales para coordinar la responsabilidad general por proyectos de construcción. También llamado seguro de cierre, los CCIP son controlados por contratistas en lugar de propietarios de desarrollo de proyectos. El costo de un CCIP comienza en el 1% de los costos de construcción y la duración de la póliza se extiende más allá de la finalización de la construcción.

Los programas de CCIP son muy complejos y requieren un socio de seguros en el que un contratista general pueda confiar para evaluar verdaderamente el riesgo del proyecto, el riesgo general de la empresa y las formas de ahorrar. Todo desarrollo necesita un seguro para obtener permisos y cumplir con los términos del contrato con los desarrolladores. CCIP cubre más que el seguro de riesgo para constructores, así que asegúrese de ver los pros y los contras de ambos para su próximo proyecto de desarrollo inmobiliario.

Proveedores de programas de seguros controlados por contratistas

Encontrar el mejor proveedor para las políticas de precios de CCIP requiere encontrar uno con apetito por los riesgos específicos del proyecto. Algunos proveedores prefieren pólizas CCIP más tradicionales que cubren grandes desarrollos valorados en más de $ 50 millones en costos de construcción, mientras que otros están diseñados para proyectos de construcción más pequeños.

Principales proveedores de CCIP

Cuatro de los principales proveedores de seguros de CCIP son:

1. Aliado

Alliant es líder nacional en los principales programas de seguros de la industria, incluidas las empresas de agricultura, aviación y petróleo. Ofrece programas suscritos individualmente, así como pólizas de co-intermediación para diversificar el riesgo y proteger eficazmente los proyectos importantes. Alliant también tiene una división de Consultoría de Control de Riesgos que ayuda a personalizar las políticas y mitigar los riesgos menos conocidos.

Alliant es una buena opción para contratistas generales con experiencia en la ejecución de un proyecto con un CCIP adjunto. Alliant tiene un proceso de suscripción simplificado para proyectos elegibles con el único sistema de cotización y vinculación en línea para proyectos de grandes contratistas en 123OCP . Este programa debe estar escrito en papel admitido con calificación "A" que cumpla con los más altos estándares de crédito.

2. USI

USI es una correduría internacional que utiliza análisis patentados para definir riesgos al tiempo que brinda servicios e innovación locales a proyectos importantes. USI ofrece seguros, servicios financieros y beneficios para empleados para propietarios de negocios, lo que hace que sea una opción fácil tener todo cubierto bajo un mismo techo.

USI es la opción correcta para proyectos que enfrentan exposición internacional, ya sea a través de propietarios o contratistas, y necesitan protección desde múltiples ángulos. Al utilizar los recursos locales en la ubicación del proyecto, los suscriptores de USI están en mejores condiciones de adaptar las soluciones de mitigación de riesgos que, en última instancia, reducen el costo general de los seguros y la gestión de riesgos.

3. AIG

AIG es líder internacional en cobertura de propiedad comercial de todo tipo. AIG ofrece todas las líneas de seguros comerciales pero tiene programas especializados para contratistas, constructores y promotores inmobiliarios. AIG es una de las compañías de seguros económicamente más sólidas del mundo, lo que le permite respaldar proyectos de todos los tamaños.

AIG es la opción correcta para los contratistas generales que buscan hasta 10 años de protección ininterrumpida con múltiples proyectos con presupuestos rotatorios. Esto permite al contratista comenzar un proyecto mientras finaliza otro y enmendar los términos del CCIP sin una nueva suscripción extensa.

4. Chubb

Chubb es la aseguradora de propiedad y accidentes más grande del mundo que ofrece todas las líneas de seguros comerciales, incluidos productos especializados como CCIP. Los productos de Chubb se venden a través de corredores y agentes independientes, lo que aporta un toque local y prácticas reconocidas internacionalmente para la experiencia en riesgos y la disciplina de suscripción.

Chubb es la elección correcta para un contratista general que se expande a un nuevo mercado y desea el toque adicional de los servicios de ingeniería de riesgos de Chubb. Esta capa adicional de gestión de riesgos ayuda a adaptar las soluciones para evitar reclamaciones. Ya sea que un proyecto sea un desarrollo inmobiliario de ocupación mixta o un hospital local en construcción, Chubb ve a cada uno como una clase de riesgo independiente.

¿Qué es un programa de seguro controlado por un contratista?

Un programa de seguro controlado por el contratista es una póliza de seguro personalizada que cubre proyectos en construcción. Un contratista general compra la póliza para proteger el proyecto, su empresa y todos los subcontratistas bajo una póliza de responsabilidad general . El desarrollador, también conocido como el propietario, se nombra como un asegurado adicional y también se le brinda protección contra la póliza.

Un programa de seguro CCIP debe estar en vigor antes de que comience la construcción para proteger a las partes. Continúa a lo largo del proyecto y tiene una cola de cobertura que a menudo se extiende años después de la fecha de finalización de la construcción. Esta cola es a menudo por el mismo período de tiempo que el estatuto de reposo del estado (similar a un estatuto de limitaciones) donde las reclamaciones deben presentarse antes de esta fecha de finalización.

Lo que cubre el seguro CCIP

Los programas de seguros controlados por contratistas se redactan en función de las necesidades del contrato, a veces con proyectos simultáneos o rotatorios con diferentes desarrolladores. El presupuesto y todos los requisitos de la cobertura deben abordarse en el proceso de suscripción. Esto significa que los subcontratistas pujan por los términos de finalización del proyecto antes de que la compañía de seguros defina la cobertura presupuestaria general.

Debido a que el CCIP es una póliza a medida suscrita para las necesidades específicas de un contratista general involucrado en uno o más proyectos de desarrollo importantes, las declaraciones de cobertura se definen explícitamente con las primas de la póliza acreditadas o transmitidas. Si el CCIP ofrece cobertura a cambio de créditos en propuestas de licitación, esto reduce el costo de los subcontratistas porque no necesitan un seguro adicional. También es posible que la prima se transfiera, reduciendo las reducciones de costos de los subcontratistas.

Ventajas de CCIP

Las ventajas de tener una póliza CCIP que cubra a todos los contratistas del proyecto incluyen:

• Reducir el número de aseguradoras : una compañía de seguros reduce las brechas de seguros y los litigios o subrogaciones extensos para determinar el subcontratista responsable.
• Reducción de costos : al mantener una póliza de seguro, los subcontratistas no necesitan obtener la suya propia, lo que a su vez ahorra en los gastos generales que aumentan el presupuesto del proyecto.
• Control de seguros : la gestión de proyectos mantiene el control de los seguros con la mejor perspectiva de proyectar todos los niveles de riesgo.
• Límites adecuados : Asegura a los propietarios del proyecto que el proyecto está debidamente asegurado de arriba a abajo con cada subcontratista proyectado.
• Grupo de contratistas más grande : al no requerir que los subcontratistas tengan su propio seguro, los líderes del proyecto pueden abrir licitaciones de un grupo más grande de subcontratistas.
• Reclamaciones coordinadas : una póliza reduce la cantidad de políticas potenciales que necesitan gestión de reclamaciones.
• Subrogación minimizada : la consolidación de la cobertura de la póliza significa que no es necesario que el seguro del contratista general se subrogue a la póliza de un subcontratista.

Contras de CCIP

Las desventajas de tener una política de CCIP para un proyecto incluyen:

• Proceso extendido de negociación de subcontratistas : los contratistas generales deben agregar el proceso de fijación de precios del seguro después de que los subcontratistas proponen la oferta inicial.
• Proceso de orden de cambio difícil : el precio del seguro se basa en las ofertas finales de los contratistas, por lo que una orden de cambio cambia el precio del seguro y debe ser aprobada.
• Costo de administración : el contratista general debe incorporar el costo del subcontratista y la administración de costos del CCIP a los gastos generales del proyecto.
• Potencial de cobertura insuficiente : los proyectos que superan el presupuesto corren el riesgo de no tener la cantidad correcta de seguro de responsabilidad civil para reclamaciones importantes.
• La deducción puede no compensar la prima : los créditos de prima proporcionados por los subcontratistas pueden no sumar realmente ahorros en el presupuesto general del proyecto.

Pirámide de cobertura

El CCIP protege a todos de arriba hacia abajo en lo que se llama la pirámide de cobertura. Con un CCIP, generalmente se renuncia a la subrogación, lo que significa que ya no es necesario que varias compañías de seguros para que varios contratistas discutan sobre la responsabilidad civil. Esto significa que el propietario del proyecto, el contratista general y todos los subcontratistas enumerados están protegidos por las disposiciones de la política mientras trabajan en el proyecto.

Hay casos en los que el propietario, el contratista general y los subcontratistas aún necesitan su propia protección de seguro. Las pólizas comerciales individuales brindan protección si se agotan los límites de CCIP o si la póliza no proporciona cobertura a un subcontratista específico. Algunas pólizas no están escritas como pólizas sin culpa, lo que significa que el subcontratista podría ser responsable de los deducibles si se lo considera responsable o negligente.

Ejemplo de cobertura CCIP

Por ejemplo, considere que NewMalls USA, quien es propietario y financia el proyecto, está construyendo un centro comercial. All Jobs General Contractor es contratado para realizar la construcción física mediante la contratación y supervisión de varios subcontratistas, incluidos los eléctricos, HVAC, plomería, marcos, cimientos y todos los demás componentes del trabajo. El trabajo del fontanero provoca la rotura de una tubería que inunda no solo el proyecto, sino el estudio de arte vecino. El seguro CCIP cubre los daños.

Lo que CCIP no cubre

El seguro del Programa de seguro controlado por el contratista protege contra la responsabilidad general en el lugar de trabajo. Sin embargo, no ofrece a los constructores protección contra riesgos con respecto a los activos comerciales, suministros y materiales utilizados en el proyecto de construcción; ni se extiende a las responsabilidades o compensaciones de la oficina comercial. Tenga en cuenta que no todos los subcontratistas están cubiertos por CCIP.

Ciertos subcontratistas y proveedores no están cubiertos por el seguro CCIP:

• Proveedores
• Vendedores de material
• Transportistas
• Camioneros
• Operaciones peligrosas (voladuras y demoliciones)

Los subcontratistas deben identificarse específicamente con un presupuesto detallado de sus funciones en el proyecto general. Los contratistas generales deben obtener un Certificado de seguro de subcontratistas excluidos para el trabajo que se está realizando en nombre del proyecto.

Costos del programa de seguro controlado por el contratista

Los costos del Programa de seguros controlados por el contratista a menudo oscilan entre el 1% y el 2% del presupuesto general del proyecto de construcción. Los costos variarán según el tamaño del proyecto, la duración del período de cola extendido y el número de subcontratistas en el proyecto.

Los costos de CCIP se ven afectados por:

• Presupuesto : las primas están directamente vinculadas al costo total de construcción del proyecto.
• Seguro de subcontratistas: no se recomienda transferir la responsabilidad a los subcontratistas, pero reduce el costo total de la cobertura.
• Deducible : deducibles más altos significan que el proyecto tiene una retención autoasegurada más alta, lo que reduce el pago potencial de un reclamo.
• Duración de la cobertura : El período de indemnización es una cobertura adicional que protege a los contratistas y propietarios una vez finalizado el proyecto; cuanto más largo sea el período de indemnización, más costosa será la cobertura.
• Historial de pérdidas : las empresas y contratistas con un historial de reclamaciones pagarán más por la cobertura y la protección.

Créditos Premium en CCIP

Los créditos de prima son créditos que el contratista obtiene por mantener la póliza de seguro maestra. El contratista general determina el costo, el deducible y las multas del seguro y quién es responsable de ellos. El objetivo de mantener la política maestra de CCIP es reducir los costos generales para los subcontratistas, y así reducir el precio de oferta del proyecto. Estos se consideran créditos para el contratista.

Para quién CCIP Insurance es adecuado

Históricamente, una política de CCIP era para desarrollos importantes que superaban los $ 50 millones en presupuestos de construcción. Si bien este programa ahora está disponible para proyectos de construcción de todos los tamaños, no siempre es una solución rentable. Un propietario preocupado por la responsabilidad extendida del proyecto debe tener un CCIP para proteger sus intereses de mantener el proyecto dentro del cronograma y presupuesto.

Según los expertos en gestión de riesgos, IRMI , preguntas comunes a considerar al comprar un CCIP:

• ¿Hay proveedores o contratistas excluidos?
• ¿Cuáles son las ubicaciones exactas cubiertas?
• ¿Están los subcontratistas de seguros existentes acordando no subrogar?
• ¿Qué períodos de tiempo están incluidos y excluidos?
• ¿Cuál es la relación con el seguro regular de contratistas generales y subcontratistas?
• ¿Hay deducciones de primas y, de ser así, cómo se calculan?

Es importante abordarlos al inicio de la política, ya que los subcontratistas existentes ya tienen adjudicaciones de contratos contingentes.

CCIP y otros seguros comerciales

Los programas de seguros controlados por el contratista no abarcan todos los tipos de riesgo. Los contratistas y propietarios aún pueden necesitar otras pólizas de seguro para protegerse adecuadamente contra la pérdida de propiedad, la interrupción del negocio y las lesiones de los empleados.

Seguro de riesgo para constructores

El seguro de riesgo para constructores protege al contratista de la obra de la pérdida de herramientas, materiales o daños estructurales durante el curso de la construcción. Paga los daños resultantes de peligros como incendios, robos y vandalismo. Las políticas pueden extenderse a los remolques de trabajo móviles y cobertizos. Algunas pólizas de seguro de riesgo de constructores también cubren los suministros mientras están en tránsito.

Por ejemplo, un contratista general con 10 condominios en construcción regresa al sitio de trabajo después de un fin de semana largo y descubre que alguien irrumpió en el sitio, tomó con un mazo paletas de paneles de yeso y de dos por cuatro y volcó una mezcladora de cemento. Esta es una pérdida cubierta por riesgo de constructores.

Seguro de responsabilidad general comercial

El seguro de responsabilidad civil general comercial cubre lesiones corporales de terceros, daños a la propiedad y costos legales relacionados en caso de accidente. El seguro de responsabilidad general protege a la pequeña empresa de accidentes por resbalones y caídas u otros reclamos accidentales a los consumidores o la propiedad pública. CCIP cubre la responsabilidad general en el sitio, pero aún puede haber reclamaciones relacionadas con la oficina que no están cubiertas.

Por ejemplo, si un tercero, como un cliente, se lesiona en sus instalaciones, las facturas médicas resultantes se pagan mediante una póliza de responsabilidad general. También paga los costos de la defensa legal si el reclamo llega a la acción judicial.

Seguro de propiedad comercial

El seguro de propiedad comercial protege a una pequeña empresa contra pérdidas debidas a incendios, robos y vandalismo. El riesgo de los constructores debe cubrir la mayoría de las reclamaciones por la propiedad comercial en el lugar de trabajo, pero otras herramientas, ubicaciones de oficinas y materiales pueden necesitar cobertura adicional. La cobertura de propiedad comercial también protege muebles, computadoras, materiales, suministros e inventario.

Por ejemplo, un contratista general que mantiene una oficina comercial durante todo el año necesitaría un seguro de propiedad comercial para cubrir el edificio de oficinas y su contenido contra incendios, robos y otras pérdidas.

Seguro de compensación de trabajadores

Cualquier negocio con empleados debe mantener un seguro de compensación para trabajadores para pagar los costos asociados con un empleado lesionado en el trabajo. El seguro de compensación para trabajadores paga las facturas médicas, los salarios perdidos y los servicios de rehabilitación para los empleados lesionados en el trabajo. La mayoría de los contratistas generales contratan subcontratistas, pero aún pueden tener personal de apoyo en la oficina o mantener una cobertura extendida para subcontratos sin su propio seguro de compensación para trabajadores.

Por ejemplo, un contratista general tiene un empleado de oficina que se lastima mientras mueve una caja de suministros en la oficina del sitio. Esto se convierte en un reclamo de compensación para trabajadores. Si no existe un seguro de compensación para trabajadores, esta es la responsabilidad financiera del contratista general.

Seguro paraguas comercial

Una póliza de seguro comercial general proporciona cobertura de responsabilidad extendida para responsabilidades que incluyen seguros de responsabilidad general, automóviles comerciales y compensación para trabajadores. Las compañías de seguros difieren en cómo un paraguas extiende la cobertura de una póliza CCIP. Asegúrese de hablar con su agente de seguros sobre la cobertura total.

Por ejemplo, si la cobertura de responsabilidad general es de $ 1 millón con un paraguas de otro $ 1 millón, la empresa está cubierta para reclamaciones de responsabilidad de hasta $ 2 millones. Un reclamo de $ 1.5 millones se cubriría primero hasta $ 1 millón de la póliza de responsabilidad general y los $ 500,000 restantes estarán cubiertos por el paraguas.

Consejos para obtener un seguro CCIP

Los principales desarrollos de construcción tienen muchas partes móviles y muchas partes interesadas que brindan información. Obtener el seguro CCIP para cubrir todas las brechas de riesgo es imperativo para el éxito financiero del proyecto. Como tal, es importante que los propietarios de pequeñas empresas se tomen el tiempo para prepararse.

Aquí hay tres consejos para obtener un programa de seguro CCIP:

1.Solidar los contratos contingentes de los subcontratistas

Cambiar los términos de cobertura y las inclusiones en un CCIP no es tan simple como llamar a su agente y solicitar un cambio en el deducible o una inclusión adicional. Informar a los subcontratistas que las ofertas deben ser firmes y obtener contratos contingentes a la luz verde del proyecto. El seguro es uno de los últimos componentes establecidos antes de comenzar la construcción.

2.Confirme el período de indemnización para las pólizas de CCIP

El período de indemnización protege a todas las partes interesadas y contratistas durante un período de tiempo posterior a la finalización del proyecto. Confirme durante cuánto tiempo protege el CCIP de las responsabilidades más allá de la fecha de finalización de la construcción del proyecto. El período de indemnización debe coincidir con el estatuto de reposo estatal (similar a un estatuto de limitaciones) para que se presenten reclamaciones.

3. Revise todas las necesidades de cobertura de seguro

Los desarrollos de construcción importantes necesitan más que una cobertura de responsabilidad general. Observe la necesidad general de riesgos para los constructores, compensación de trabajadores y políticas marinas interiores. El riesgo de los constructores cubre los activos comerciales y los materiales para el proyecto. La compensación para trabajadores cubre a los empleados lesionados en el trabajo, potencialmente incluso a los subcontratistas en proyectos grandes. La marina interior cubrirá los artículos en tránsito, como materiales y suministros.

Preguntas frecuentes de CCIP (FAQ)

Millones de dólares se vierten en desarrollos inmobiliarios cada año con decenas de millones de dólares en riesgo en posibles reclamaciones de responsabilidad. Nuestra misión es responder a sus preguntas con las mejores respuestas posibles.

¿Qué es un período de indemnización?

El período de indemnización es una cobertura extendida para el CCIP más allá de la finalización del proyecto y el período de vigencia de la póliza de seguro. Agrega cobertura para el desarrollo de los grupos de interés del proyecto por un período de tiempo definido, hasta 10 años, para los reclamos que surjan del desarrollo de la propiedad.

¿Qué es una póliza de seguro de construcción?

Una póliza de seguro contra todo riesgo (CAR) de contratistas combina la responsabilidad general de terceros y la pérdida de propiedad comercial en una póliza. A diferencia de las pólizas de responsabilidad general tradicionales, el CAR protege a los subcontratistas por lesiones accidentales o daños a la propiedad mientras se encuentran en el lugar de trabajo. CAR reduce las brechas en el seguro que se encuentran cuando existen múltiples pólizas en múltiples contratistas.

¿Existe alguna diferencia entre CCIP y OCIP?

El Plan de seguro controlado por el contratista (CCIP) funciona igual que el Plan de seguro controlado por el propietario (OCIP). La principal diferencia es que el OCIP es dirigido por el propietario, aunque el contratista compra y mantiene ambos planes. Un contratista general puede tener un CCIP si tiene varios proyectos de desarrollo grandes con diferentes propietarios.

Conclusión

No hay margen para el error cuando se trata de proyectos de construcción y desarrollo multimillonarios y de mitigación de riesgos. El CCIP es la protección financiera principal que permite al propietario de un proyecto avanzar con la confianza de que las reclamaciones de responsabilidad general de terceros están cubiertas. Un proyecto con múltiples subcontratistas necesita este tipo de cobertura.