6 cosas que los compradores de vivienda deben saber sobre el seguro contra inundaciones
Desde condominios frente al mar hasta subdivisiones sin salida al mar, las zonas de inundación están en todas partes. De hecho, casi 41 millones de estadounidenses viven en zonas inundables , según un estudio publicado en la revista Environmental Research Letter.
Después de una temporada de huracanes sin precedentes que cerró en 2020, muchas personas en áreas propensas a tormentas son conscientes de la destrucción que pueden causar las inundaciones.
El año pasado sirvió como una importante llamada de atención en la preparación para desastres. La temporada de huracanes de 2020 vio 13 huracanes, 6 de los cuales se clasificaron como huracanes importantes. El Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones , o NFIP, fue reautorizado por el Congreso hasta septiembre de 2021.
Aquí hay cinco cosas importantes que los compradores de vivienda deben saber antes de comprar en una zona de inundación.
1. Es posible que deba obtener un seguro contra inundaciones
Aquellos que viven en zonas de alto riesgo de inundaciones, designadas con las letras A o V en un mapa de tasas de seguro contra inundaciones o FIRM, generalmente son requeridos por sus prestamistas hipotecarios para comprar un seguro contra inundaciones. La cobertura contra inundaciones es independiente del seguro estándar para propietarios de viviendas.
Si no tiene seguro contra inundaciones y las precipitaciones causan daños a su casa, es probable que no esté cubierto por su póliza de seguro para propietarios de vivienda. La mayoría de los seguros para propietarios de viviendas cubren los daños causados por el agua por rotura de una tubería, pero no por lluvias intensas, crecientes de ríos o desastres naturales.
Las viviendas ubicadas en zonas de alto riesgo requieren un certificado de elevación o CE. El EC muestra cuál es la elevación de su casa en relación con la altura de las aguas de inundación en caso de una tormenta importante. Esto les da a las compañías de seguros una idea de cuánto riesgo está involucrado, lo que ayudará a determinar su prima.
Los vendedores generalmente pagan el costo de la EC, lo que implica que un topógrafo venga a la propiedad para medir la elevación, dice Louise Rocco de Exit Bayshore Realty en Tampa.
2. El NFIP puede ayudar con algunos costos del seguro contra inundaciones, pero solo si dura
El tema del seguro contra inundaciones se destacó con gran relieve en julio de 2018, cuando el NFIP estaba a punto de expirar. El programa federal promulgado en 1968 ayuda a compensar los costos del seguro para los propietarios que deben comprar un seguro contra inundaciones. El Congreso aprobó una ley que fue firmada por el presidente, en la hora undécima, para una extensión de cuatro meses al NFIP. Desde entonces, el NFIP ha pasado por numerosas reautorizaciones a corto plazo.
La cobertura puede resultar costosa para las personas que se encuentran en zonas de alto riesgo, especialmente porque los costos de los seguros aumentaron un 8 por ciento este año. Las primas a través de la Póliza Nacional de Seguro contra Inundaciones comenzaron a aumentar en abril, lo que elevó el monto anual promedio, incluidos los recargos, a $ 1,062.
En Fremont, Nebraska, donde el suelo es plano como un panqueque, muchos vecindarios son susceptibles a inundaciones debido a la escorrentía de aguas pluviales extremadamente lenta. Jennifer Bixby, presidenta de Don Peterson & Associates en Fremont, dice que los residentes dependen del NFIP.
“El programa de subsidio federal es lo que ayuda a mantener asequibles las tarifas del seguro contra inundaciones. En Fremont, nuestros ciudadanos pagan solo $ 1 millón en primas de seguro contra inundaciones. Si el programa de seguro contra inundaciones desapareciera, esas primas aumentarían. Eso afectaría la calidad de vida de las personas ”, dice Bixby.
Para algunos, el dinero extra gastado en seguros no vale la pena.
“Muchos compradores no quieren gastar el dinero en un seguro adicional. Conozco a una mujer que pagaba $ 5,000 por año en seguro contra inundaciones. Tienes que asegurarte de poder pagarlo y de estar dispuesto a pagarlo ”, dice Bixby.
El NFIP está autorizado actualmente hasta la mayor parte de 2021 .
3. El seguro contra inundaciones suele ser más barato fuera de las zonas de inundación.
Incluso si su prestamista no le exige que obtenga un seguro contra inundaciones, es posible que desee considerarlo. Para los hogares que se encuentran cerca de áreas de alto riesgo, el seguro podría ser un salvavidas.
“El seguro contra inundaciones es una ganga cuando se considera la pérdida potencial. Un pie de agua en una casa promedio puede causar daños por valor de $ 72,000 ”, dice Chris Orrock, oficial de información pública del Departamento de Recursos Hídricos de California.
Consejo profesional: no espere a que se acerque una tormenta para obtener un seguro. La mayoría de las pólizas de seguro contra inundaciones tienen un período de espera de 30 días antes de que se active la cobertura.
Los reclamos del NFIP de los residentes que vivían fuera de esas zonas de alto riesgo representaron más del 20 por ciento de todos los reclamos del NFIP presentados. Estas personas recibieron un tercio de la asistencia federal por desastre por inundaciones.
Para las personas que no se encuentran en zonas de alto riesgo de inundaciones, es probable que el costo del seguro sea más asequible.
El programa de pólizas de riesgo preferidas del NFIP ofrece pólizas de bajo costo para hogares que tienen un riesgo de inundación de bajo a moderado. Estos están designados por zonas B, C o X en un FIRM.
Por ejemplo, una cobertura de $ 250,000, en una casa con sótano, cuesta $ 386 por año. Por poco más de un dólar al día, esta podría ser la mejor inversión que puede hacer en todo el año, dice Orrock.
Las tarifas del seguro contra inundaciones se basan en varios factores, según el NFIP, que incluyen:
- Año de construcción del edificio
- Ocupación del edificio
- Numero de pisos
- Ubicación de su contenido
- Tipo de zona de inundación
- Ubicación del piso más bajo en relación con la elevación de inundación base en el mapa de inundaciones de FEMA
- Deducible y monto de cobertura de edificio y contenido
4. Investigue el historial de inundaciones local antes de comprar
Los expertos coinciden en que si llueve, puede inundar. De hecho, el 98 por ciento de los condados de EE. UU. Se han visto afectados por una inundación. Incluso uno de los lugares más secos de Estados Unidos, el Valle de la Muerte, ha sufrido peligrosas inundaciones repentinas.
Antes de comprar una casa en una zona de inundación, es importante comprender cuánto riesgo asumirá.
“Una de las razones por las que la gente compra en Florida es porque quieren una propiedad frente al mar y que la propiedad frente al mar siempre estará en una zona de inundación. E incluso las cosas que dicen que no están en una zona de inundación todavía podrían estarlo. El mejor curso de acción es investigar la propiedad usted mismo y hacer muchas preguntas ”, dice Rocco.
La información de la zona de inundación generalmente se encuentra en la lista MLS. Se deben divulgar cuestiones como problemas de drenaje o inundaciones.
“Los vendedores están obligados a revelar información relacionada con las inundaciones, como si la propiedad se inundó antes o no”, dice Bixby.
Las personas que se encuentran en las áreas de mayor riesgo pagarán más por el seguro, por lo que esto es algo a considerar cuando busca una casa. Los compradores deben hablar con sus prestamistas sobre cualquier contingencia asociada con la compra en una zona de inundación.
“Algunos prestamistas pueden exigirle que pague un año de seguro contra inundaciones por adelantado”, dice Rocco.
5. Los niveles de riesgo de la zona de inundación no son garantías
Las zonas de bajo riesgo son X y C. A veces, las zonas X estarán sombreadas, lo que indica que se ha construido una barrera, como un gravamen o una presa, para reducir el riesgo de inundaciones. Por supuesto, estas estructuras no garantizan que no se produzcan inundaciones.
“Si está protegido por un gravamen, incluso si cumple con los estándares de FEMA, hay un 25 por ciento de posibilidades durante la vigencia de su hipoteca, aproximadamente 30 años, de que fracase”, dice Orrock.
A y V = alto riesgo
D = riesgo indeterminado
B y X (sombreados) = Peligro de inundación moderado
C y X (sin sombrear) = Peligro mínimo de inundación
6. Aprenda lo que se necesita para proteger su hogar contra inundaciones
Si se enamora de una propiedad, pero desea mitigar los peligros de las inundaciones, siempre puede hacer cambios que ayudarán a reducir los daños por inundaciones. Estas modificaciones pueden ser cambios estructurales importantes o pequeños ajustes, desde colocar la estructura sobre pilotes hasta agregar bloques de concreto debajo de su calentador de agua.
Hable con su agente sobre cómo negociar con el vendedor los costos de estas actualizaciones para mitigar las inundaciones.
"Puede elevar el edificio para asegurarse de que no entre agua. Incluso puede elevarlo para que el piso más bajo esté por encima del nivel de inundación", dice Nick Ratliff, corredor asociado de Better Homes and Gardens Real Estate Cypress en Lexington, Kentucky. . "Estas son cosas sobre las que puede hablar con su agente si se encuentra en una zona de inundación".
Dependiendo del nivel de riesgo de su posible vivienda, los pequeños cambios pueden marcar una gran diferencia. Una regla general es asegurarse de que el agua fluya fuera de la casa y no se acumule en las piscinas.
Por ejemplo, asegúrese de que los bajantes estén de espaldas a la estructura. La escorrentía del canalón no debe acumularse cerca de la casa, lo que eventualmente podría causar fugas en el sótano. Si ve esto, diríjase a su agente o al vendedor.
“Revisa las tuberías y las canaletas. Asegúrate de que estén limpios. Coloque las unidades de aire acondicionado sobre bloques de concreto, por encima del nivel de inundación. Esto ayudará a proteger su hogar y sus electrodomésticos ”, dice Rocco.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una zona de inundación?
Las zonas de inundación son una forma de categorizar áreas por el riesgo relativo de inundación . Numerosos factores, incluidos el terreno, las vías fluviales y las precipitaciones locales, entre otros factores, influyen en el riesgo de inundación de un lugar determinado. Este sistema de clasificación proviene de FEMA y se basa en la probabilidad de que un área determinada se inunde en un año determinado. Los sitios con un 1% o más se consideran áreas especiales de riesgo de inundación, conocidas como SFHA. No es raro que las áreas con mayor riesgo de inundación tengan más probabilidades de requerir un seguro contra inundaciones y tener tarifas más caras para el seguro contra inundaciones. En lugares donde las reclamaciones de seguros por daños por inundaciones son más comunes, el seguro contra inundaciones tiende a costar más. Siempre es aconsejable saber si está comprando o no una casa dentro de una zona de inundación.
¿Se requiere seguro contra inundaciones?
Se requiere un seguro contra inundaciones en algunas circunstancias. Por lo general, los prestamistas lo exigen para los prestatarios hipotecarios. Cuando las personas contratan una hipoteca para comprar una casa que corre un alto riesgo de inundación, la compañía crediticia puede exigir que el prestatario contrate un seguro contra inundaciones para esa casa. Si necesita un seguro contra inundaciones, puede hablar con la compañía de seguros que tiene la póliza de seguro de su vivienda. Si está tratando de averiguar cuánto seguro contra inundaciones podría necesitar para su propiedad, considere el artículo de Bankrate, “ ¿Cuánto seguro contra inundaciones necesito para una hipoteca? ”.
¿Vale la pena el seguro contra inundaciones?
Saber si el seguro contra inundaciones es lo más adecuado para usted puede ser complicado. En lugares de inundaciones frecuentes, es más probable que la respuesta sea sí, pero cada propiedad es diferente. Muchas estructuras requieren un seguro contra inundaciones cuando se trata de hipotecas. La mejor manera de responder a esta pregunta es conocer el nivel de riesgo de inundación de su propiedad, compararlo con el límite superior de daño que pueden causar las inundaciones y luego considerar cuánto costaría comprar suficiente seguro contra inundaciones para cubrirlo. Si la protección ofrecida vale tanto o más que el costo del seguro , entonces puede ser una buena idea.
¿Qué hacer si no tiene seguro contra inundaciones?
El seguro contra inundaciones a menudo es fácil de agregar a las pólizas de seguro para propietarios de viviendas existentes. Para comprar un seguro contra inundaciones, comuníquese con su compañía de seguros para propietarios de viviendas y pídales que agreguen una cobertura de seguro contra inundaciones a su plan. Deberá determinar los límites de cobertura y acordar las tarifas y realizar su primer pago. Después de eso, entrará en vigencia su nueva política. Si su aseguradora no ofrece seguro contra inundaciones, es posible que deba buscar otras compañías de seguros para el hogar .